Большой автомобильный трафик. Выбираем место для запуска торговой точки

Петербургский Невский проспект обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее аналог (Тверская) в Москве.

Петербургский Невский проспект обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее аналог (Тверская) в Москве. Такие данные приводят аналитики группы компаний Russian Research Group (RRG, занимается консалтингом), которые сравнили торговый потенциал двух главных улиц двух российских столиц: петербургского Невского проспекта (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичной Тверской, включающей Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы.

Автомобильный и пешеходный трафик

Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина - около 2,9 км, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая – 3-6 м.

Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки. Однако аналитики отмечают, что для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный.

Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40-55 тыс. человек в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской заставы – от 7 до 10 тыс. чел. в сутки). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, - 311,8 тыс. человек в сутки, а на Невском – 595 тыс. человек в сутки. Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.

"Основная причина более высокого трафика на Невском – обилие туристических и культурных объектов, - поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от метро Невский проспект и Гостиный Двор к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Не случайно именно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высокий пешеходный трафик".

Таким образом, главный петербургский торговый коридор соответствует западному формату топового street-retail. Стоит отметить, что в Петербурге только одна такая "мощная" улица: конкурентов ей практически нет.

Крайне важными показателями являются также "непрерывная плотность витрин" (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). "Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street-retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины "закончились" могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин", - поясняет Д.Колокольников. Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане выглядит предпочтительнее московского: здесь есть 3 участка "непрерывных витрин" 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.

Специализация

Аналитики подсчитали, что сегодня объединенная Тверская представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений. На Невском треть помещений street-retail – это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы.

Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой "фуд-корт" под открытым небом. "Сама улица как будто создана для размещения кафе и ресторанов, – комментирует Денис Колокольников. – она расположена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но серьезного сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте."

Что касается Тверской, то это более деловая улица. На первом месте там тоже предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской - каждое третье помещение) , что опять же вполне обосновано: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.

Ставочные показатели

Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG он составляет 5-6%, на Невском – 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.

Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007 году, Тверская с показателем 10 тыс. долл. за кв.м. (в год на лучших участках) серьезно обгоняла Невский проспект, на котором ставки на топовые локации держались на уровне 6 тыс. долл. за кв.м. в год. В кризисном 2009г. серьезное падение наблюдалось и там и там: Невский "упал" до 1,5-2,5 тыс. долл. за кв.м. в год, Тверская – до 3-4 тыс. долл. за кв.м. в год. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя 5-6 тыс. долл. за кв.м. в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки 8,5 тыс долл., еще очень далека от докризисных показателей.

При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 тыс. до 70 тыс. долл. за кв.м. первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон от 30 тыс. до 50 тыс. долл. за кв.м., даже в лучших локациях.

Возможности для инвесторов

Выборка предложений помещений на продажу и на Тверской, и на Невском предлагает лишь несколько помещений на всей его протяженности. Но если цены продажи помещений на московской улице не сильно отличаются, то в Санкт-Петербурге процесс "выравнивания" еще в самом разгаре. В частности, торговые объекты, расположенные в середине улицы, скорее всего, на этом уровне и зафиксируются в ближайшее время. Максимальный пешеходный и автомобильный трафик в этом месте дает возможность получать стабильный и высокий арендный доход, но при этом и цена продаж здесь максимальна.

На более "дешевом" начальном отрезке проспекта, цены, скорее всего в ближайшее время "пойдут в рост". В первую очередь - из-за открытия в начале Невского новой станции метро "Адмиралтейская", появление которой существенно увеличило пешеходный поток. "По нашим замерам в районе дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится "Адмиралтейская", до открытия станции метро проходило 12,8 тыс. человек в сутки, через месяц после открытия – 22,4 тыс. человек в сутки, через два – 29,5 тыс. человек в сутки", - говорит Д.Колокольников.

Тверская же пока не может похвастаться такими результатами. Увеличение проходимости в ее самой "слабой" части, на отрезке между площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, возможно после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Хотя поскольку подземного ТЦ не будет, трафик серьезно не вырастет. Такая ситуация не может не влиять на цены: нижняя ценовая планка продаж здесь установлена на отметке 25-30 тыс. долларов за кв.м, однако учитывая вышеперечисленные характеристики этого отрезка 1-й Тверской-Ямской улицы, наладить здесь оживленную торговлю будет довольно сложно. Однако, по завершении реконструкции картина резко изменится.

"Впрочем, при всех "спорах" Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, – подводит итог Д.Колокольников. - Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими "голубыми фишками" коммерческой недвижимости и "невосполнимым ресурсом" в "вечных" местах".

Как сделать магазин популярным для покупателей? Необходимо хорошее месторасположение, грамотные продавцы и продуманная ценовая политика. Такой важный показатель как трафик магазина даст вам понимание востребованности торговой точки и станет лучшим показателем ее работы.

Зачем предпринимателю данные о трафике

– это сведения о его посещаемости и интенсивности потока покупателей за определенный период времени. На основе данных о трафике предприниматели могут вычислить конверсию – то есть, выявить долю покупателей из общего числа людей, которые посетили магазин.

Управляй магазином не выходя из дома при помощи программы Бизнес.Ру Розница. Проверяй во сколько открылся магазин, контролируй работу сотрудников и выручку в течении дня. Полное соответствие 54-ФЗ.

Как известно, трафик магазина варьируется в зависимости от месторасположения торговой точки. Поэтому многие предприниматели сталкиваются с такой проблемой, что трафик в магазине низкий по той простой причине, что расположена торговая точка в неудобном месте.

Именно поэтому проходимость нужно просчитывать еще на этапе выбора помещения для магазина, так как после открытия менять что-либо будет уже поздно. Чтобы не пропасть впросак, специалисты советуют измерять и прогнозировать такой важный показатель, как «проходимость магазина» на самых ранних этапах.

Генератор трафика: почему закрываются магазины

Подсчет проходимости магазина

Еще на этапе планирования опытные бизнесмены и профессионалы ритейла особое внимание уделяют месторасположению магазина и именно самый весомый показатель при выборе места – это трафик.

Проще говоря сведения о количестве человек, которые проходят мимо предприятия торговли за конкретное количество времени – час, сутки.

Многие ритейлеры озадачиваются анализом торговой точки только лишь тогда, когда предприятие торговли уже функционирует, но «что-то идет не так». Это неверно. Проводить анализ проходимости торговой точки нужно не только еще до ее открытия, но и периодически уже после открытия, оценивая изменения трафика, анализируя целевую аудиторию.

Самостоятельно измерить трафик магазина просто:

Метод наблюдения. Осуществляется он путем визуального подсчета проходящих или проезжающих мимо магазина (будущего или уже функционирующего) людей и собственноручного внесения цифр;

Использовать гаджеты. Примерный трафик и проходимость в магазине сегодня можно подсчитать при помощи приложений для смартфонов или, к примеру, используя обычный шагомер;
Использовать видеорегистратор. Для этого достаточно удобно припарковать машину перед входом в магазин и оставить видеорегистратор работать в течение суток или включать запись ежедневно в одно и то же время.

При выборе местоположения будущего магазина необходимо учитывать также:

зону пешеходной доступности данного места;
потенциал данного места с точки зрения расположения рядом жилых домов, остановок транспорта, парковок, магистралей и автомобильных дорог;
количество конкурирующих магазинов или магазинов с идентичным ассортиментом.

Как измерить трафик магазина

Важнейший показатель анализа торговой точки - это его трафик, то есть, количество посетителей. У каждой торговой точки трафик будет разным.

Маркетологи и ритейлеры говорят о том, что трафик магазина может постоянно меняться: это зависит от сезонности, спроса, может «колебаться» в зависимости от дней недели.

Многие компании сегодня предоставляют ритейлерам свои услуги по подсчету проходимости магазина или его трафика, определения конверсии покупок.

Но для предпринимателей, у которых нет достаточного количества денежных средств для того, чтобы нанять специалистов и подсчитать трафик, можно воспользоваться и другими несложными способами:

Счетчики покупателей. Такие устройства устанавливаются у входа в магазин для фиксации каждого входящего человека.
Подсчет чеков и анализ среднего чека. Благодаря чекам,предприниматель может легко подсчитать количество обслуженных покупателей магазина за разные периоды времени: за час, день, неделю, месяц.
Установка лазерного считывающего устройства. Такое устройство также устанавливается по обеим сторонам входа в помещение торговли, с одной стороны излучается лазер, а с другой сигнал принимает считывающее устройство.
Самый простейших способ – это самостоятельный. Данную работу можно поручить одному из сотрудников магазина. Он должен фиксировать пол людей, их средний возраст, их уровень дохода или даже отмечать ассортимент, которым данный посетитель интересуется.

Комплексная автоматизация торговли при минимуме затрат

Берем обычный компьютер, подключаем любой фискальный регистратор и устанавливаем приложение Бизнес Ру Касса. В итоге получаем экономичный аналог POS-терминала как в большом магазине со всеми его функциями. Заводим товары с ценами в облачный сервис Бизнес.Ру и начинаем работать. На все про все - максимум 1 час и 15-20 тыс. руб. за фискальный регистратор.

Создайте подробную клиентскую базу с помощью CRM-системы Бизнес.Ру. Проведите детальный анализ вашей целевой аудитории, выявите ее точные потребности, спрогнозируйте спрос и тем самым увеличьте продажи.

Что делать с полученными данными

Итак, предприниматель получает на руки данные о проходимости магазина и его трафике. Но что далее?

Мерчандайзинг. После того, как предприниматель будет владеть информацией о самом «проходном» и популярном месте в его розничном магазине, он сможет грамотно выкладывать выгодную для продажи продукцию.
Зная «пиковые» часы работы руководитель может менять график работы своих сотрудников.

Измеряя трафик в дни проведения сезонных или рекламных акций /распродаж, предприниматель может легко узнать их эффективность.
Трафик магазинов увеличивается в нерабочее время, перед праздничными днями, перед выходными, в вечернее время, перед началом учебного года.
Зная проходимость магазина и его трафик предприниматель может на него влиять хитрым образом. К примеру, устанавливать рекламу магазина в местах скопления людей на ближайших улицах и остановках общественного транспорта.
По-настоящему необходимые данные для владельца любого магазина – это конверсия , то есть, количество совершивших покупку посетителей магазина от общего их числа.
И самый важный совет: человек всегда будет совершать покупки там, где ему удобно, там, где ему хорошо, и именно поэтому основная задача ритейлера это создать потенциальному покупателю удобные условия.
Чтобы мама с детской коляской или человек на инвалидной коляске могли попасть внутрь магазина, чтобы автовладельцам было удобно оставлять возле торговой точки свой транспорт, чтобы на скамейке у магазина можно было присесть и отдохнуть в тени.
Повысьте эффективность работы магазина за 1 месяц

Сервис позволит повысить эффективность работы магазина за счет сокращения потерь товарных остатков, значительно ускорить процесс переоценок, печати ценников/этикеток, строго дисциплинировать работу кассира и ограничить его возможности при работе с скидками/продажами по свободной цене.

Автомобильный трафик является одним из самых прибыльных типов трафика . Охота за автомобильным трафиком может происходить как через соцсети , так и через множество других площадок в интернете .

Автомобильный трафик в соцсетях . Вы можете вести группы и паблики , а можете также провести аналитическую работу в сети . Для начала необходимо определить то , кто является вашим клиентом . Автомобилисты не обязательно будут состоять в группах или подписываться на паблики . Как отслеживать их в этом случае ? Например , по должностям . Топ —менеджеры , директора , ИТ —специалисты в возрасте около 30 лет вряд ли будут обходиться без машины . В то же время не стоит забывать о том , что раскрутка в интернете занимает немало времени . Именно поэтому очень нелогично игнорировать возможности уже раскрученных пабликов . Для создания и раскрутки своего собственного канала в соцсети вам потребуется около 3 —4 месяцев . В то время как лиды можно начать получать уже сейчас . Для этого вам просто необходимо договориться о платном (или бесплатном ) размещении поста в одной из раскрученных кем —то групп или пабликов .

Автомобильный трафик в больших количествах вы также можете получать из соцсети Инстаграм . Причем тематики аккаунтов , которые активно приводят такой трафик могут быть очень разными : от автокредитования , страхования до тюнинга , тест —драйвов и так далее . Опытные веб —мастера и маркетологи советуют создавать не 1 и даже не 2 —3 аккаунта , а заводить и раскручивать 5 —6 профилей . Что это вам дает ? Вы можете собирать намного более сегментированную аудиторию , которую , в конечном счете , все равно будете перенаправлять в одну точку , по одной ссылке .

Форумы и экспертные сообщества . Зачастую автомобильный трафик собирают под конкретные офферы : продажа б /у автомобилей премиум —класса , услуги авто сервисов и так далее . При этом автомобилисты склонны принимать решения , основываясь на мнениях , советах и отзывах других людей , а также экспертов . Экспертность – вот что вам необходимо продвигать в первую очередь . Даже для того , чтобы человек всего лишь кликнул на вашу ссылку нужно завоевать его доверие .

Есть масса форумов и сообществ , специализированных сайтов , где можно вести свою ветку , писать статьи и отвечать на вопросы участников дискуссии и простых посетителей сайта . Вы должны владеть тематикой и уметь предугадывать потребности рынка . В автомобильной теме невозможно продавать просто эмоциями , без логики . Во —первых , потому что большинство пользователей интернета , которые интересуются автомобильной темой , – мужчины . Во —вторых , потому что услуги и товары в этой нише довольно дорогие и многие стремятся осознанно подойти к их выбору . Экспертность в этой нише продает просто отлично . Если вам нужен автомобильный трафик , но сами вы не являетесь экспертом , то нужно обращаться за помощью не просто к копирайтерам , а к реальным профессионалам . Можно завести свой блог с интервью экспертов .

Тизерные сети . В тизерных сетях можно добывать много трафика , но , к сожалению , в большинстве случаев такие посетители будут нерелевантные вашей теме . Так почему стоит пробовать работу с тизерами ? Во —первых , трафик тут может стоить копейки . Во —вторых , его можно «утеплять ». Это означает , что посетителей можно перенаправлять не сразу на страничку продажи продукта или услуги , а на страничку подписки на какую —то интересную e —mail —рассылку .

Также не стоит забывать , что можно сегментировать аудиторию по рекламным каналам . Например , тем , кто пришел из тизерных сетей показывать более дешевую продукцию , чем тем , кто пришел из поиска , соцсетей или кликнув на объявление контекстной рекламы .

Завершая статью хотелось бы сказать важную вещь . Она заключается в том , что необходимо научиться думать так , как думают маркетологи . Это касается не только автомобильного трафика . Маркетологи вначале составляют портрет нужной целевой аудитории , а потом уже задаются вопросом о том , где ее можно найти в большом количестве . Подумайте над тем , какие сайты , приложения , соцсети и блоги активно посещают и читают автомобилисты . И начните составлять список таких ресурсов . Занесенная на бумагу информация может дать ход новым идеям по поводу трафика .

Наверняка многие из вас слышали известную американскую поговорку «location, location & location». Впервые ее употребили в 1926 году, и она остается актуальной до сих пор.

Прежде чем открывать торговую точку, пройдите эти 5 шагов к выбору идеального места.

Шаг 1. Знаем свой портрет ЦА и соотносим с портретом, находящимся на территории

Прежде чем открывать торговую точку, важно понимать, кто ваша целевая аудитория. И чем точнее будет ее портрет, тем лучше. Маркетологи советуют создавать подробные профили:

Это Катя, ей 25 лет, она не замужем. Катя живет в Санкт-Петербурге. Работает в ИТ-компании и зарабатывает чуть больше 40 тыс. рублей. С работы Катя любит ходить пешком. По выходным она бегает в парке. Катя предпочитает покупать продукты в ближайшем магазине. Если Катя хочет отдохнуть, она едет в центр города. Катя открыта, отзывчива и добра.

Зная свою целевую аудиторию, соотнести с аудиторией в рассматриваемой локации не составит труда. Нужно внимательно проанализировать возраст населения, его покупательную способность, потребительские привычки. Полезно будет рассчитать долю работающего и проживающего населения в районе и определить, кто может стать потенциальным клиентом. Зачастую в конкретной локации вовсе не проживающее население потенциально зайдет в ваш магазин. Анализ доходов населения на исследуемой территории будет очень важен, особенно для уровня доходов «выше среднего».

К примеру, на карте, изображенной ниже, видно, что средний доход проживающего населения в районе Крылатское составляет 139 459 рублей.

Сопоставим со средней стоимостью аренды 1–комнатной квартиры в этом районе. Она равна 67 444 рублей.

Между экономическим положением жителей района и успехом будущей торговой точки есть прямая зависимость. Чем выше уровень занятости, чем больше доходы живущих или работающих здесь людей, чем выше стоимость жилья, тем привлекательнее он для представителей, например, luxury-сегмента. Наоборот, в спальных районах с блочными домами в удалении от метро, скорее всего, проживают люди с доходом ниже среднего либо снимают квартиру студенты. Эти люди тоже интересны и их можно «вычислить» по объектам инфраструктуры, например.

Шаг 2. Определить плотность объектов инфраструктуры

Изучите территорию, где запланировано размещение новой торговой точки. Исследуйте транспортную и торговую инфраструктуру, число мест приложения труда, количество объектов общественного питания и пр. Оценивая транспортную составляющую, стоит обратить внимание на удобство развязок, ближайшие планы по реконструкции. Многие дилерские автоцентры, не учитывая планы строительства развязок, могут оказаться «под мостом», что снизит доступность к ним и видимость вывески. Стоит рассмотреть проектируемые станции метро, а также объекты строящейся недвижимости.

В качестве определяющего фактора торговой инфраструктуры следует воспользоваться радиусом обслуживания торгового объекта. Радиус обслуживания (пешеходная доступность) – это район деятельности торговой точки, определяющийся расстоянием, которое преодолевают покупатели от места жительства до данного торгового объекта.

На карте мы изобразили радиус, равный 450 метрам или 5 минутам пути.

Таким образом можно построить радиусы обслуживания всех торговых точек конкурентов и понять, где радиусы пересекаются. То же самое можно проделать и с транспортной доступностью, которая предполагает, что ваш потенциальный покупатель передвигается, например, на автомобиле.

Карта ниже демонстрирует, какое расстояние от заданного торгового объекта потенциальный покупателей преодолеет за 5 минут. Площадь построенной зоны – 1.92 кв. км.

И последнее в этом шаге. Оказывается, можно моделировать целевую аудиторию по объектам инфраструктуры. Посмотрите на плотность вузов и плотность объектов общепита в городе, обратите внимание на плотность банков и бутиков в том же городе, и вы увидите, что есть интересные отличия, связанные с системой предпочтений студентов и активных деловых людей с доходом выше среднего.